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Bauliche Zustandsanalyse und Sanierungsstrategie der Zuchwiler Gemeindebauten

Diverse gemeindeeigene Gebäude in Zuchwil bedürfen einer Sanierung. Damit diese möglichst kostengünstig und effizient durchgeführt werden können, führte die Gemeinde eine bauliche Zustandsanalyse durch und erstellte eine Sanierungsstrategie.

Gebäude müssen in der Regel alle 40-50 Jahre einer Gesamtsanierung unterzogen werden. In Zuchwil bestand jedoch keine umfassende Dokumentation über den baulichen Zustand der gemeindeeigenen Gebäude. Um den Sanierungsbedarf festzustellen und die Massnahmen entsprechend zu priorisieren, gab die Gemeinde im Herbst 2024 eine Analyse für 20 ausgewählte Liegenschaften im Verwaltungsvermögen der Gemeinde bei der Energie hoch drei AG in Auftrag. Aus deren Resultaten leitete die Gemeinde eine Sanierungsstrategie ab.

Gesamtsanierungen sind kostengünstiger

Die Zustandsanalyse verdeutlicht, dass die 20 ausgewählten Liegenschaften in einem schlechten bis mittleren baulichen Zustand sind. In den 90er Jahren hat die Gemeinde bereits einige Gebäude saniert, in den meisten Fällen jedoch nur die Gebäudehülle. Diese Gebäude sind gut instandgehalten, aber weil nur 20 Prozent des Flächenanteils dieser Gebäude saniert sind, zeichnet sich kurz- bis mittelfristige ein grosser Instandsetzungbedarf ab. Somit werden die von 1990 bis 2010 umgesetzten Sanierungsarbeiten und Neubauten zwischen 2040 und 2060 erneut sanierungsbedürftig sein. Die Umsetzung von mehreren Einzelmassnahmen ist somit teurer als die Gesamtsanierung der analysierten Liegenschaften. Gesamtsanierungen oder Sanierungen der gesamten Gebäudehülle oder Innensanierungen inkl. Gebäudetechnik haben auch den Vorteil, dass Fehlinvestitionen vermieden und der Planungsaufwand geringgehalten werden können.

Zielsetzung für die nächsten Jahre

Ziel der Energiestadt GOLD Zuchwil ist es nun, gemeindeeigene Gebäude so zu sanieren, dass grössere Instandsetzungsarbeiten erst wieder in 40-50 Jahren nötig sind. Auf Grundlage der Zustandsanalyse werden die Gebäude separat geprüft und dann in einen Terminplan überführt, damit die Sanierung der gebäudeeigenen Liegenschaften mit der Sanierung anderer Bauten koordiniert werden kann. Von diesem Terminplan ausgenommen sind Bauteile mit einem kürzeren Sanierungszyklus. Dies betrifft vor allem. Heizungen, technische Geräte oder innere Oberflächen, welche vor dem nächsten vorgesehenen Sanierungszyklus ihr technisches Alter erreicht haben. Zudem sollen neue und sanierte Bauteile eine so hohe Qualität aufweisen, dass sie mindestens wieder bis zur nächsten Gesamtsanierung halten.

Standardgerechte Gebäudesanierung

Bei der Bestimmung des Sanierungszeitpunktes eines Gebäudes achtet Zuchwil auf einen in der Schweiz üblichen Sanierungszyklus und Gebäudestandard, sowie auf den Erhalt einer hohen Architekturqualität. Die Kostenermittlung orientiert sich ebenfalls an diesem Standard. Die bestehenden Gebäude werden an die heute gültigen Normen und Standards angepasst. Dies beinhaltet Anpassungen bei der Sicherheit (z.B. Brandschutz, Absturzsicherung, Schadstoffe), energetische Verbesserung der Gebäudehülle und den Einsatz erneuerbarer Energien, sowie Verbesserung der Akustik und Zugänglichkeit (z.B.Behindertengleichstellungsgesetz). Der Investitionsbedarf für die Sanierung jener Altbauten und im Spezifischen die Erstellung des Ersatzneubaus Werkhof liegt bis 2040 zwischen 45 – 85 Mio. Franken. Nach rund 50 Jahren, also ab 2070, beginnt dann der aktuelle Sanierungszyklus wieder von vorne.

Herausforderung Terminplan Gemäss Terminplan sollte es möglich sein, alle analysierten Liegenschaften nacheinander zu sanieren. Zu den sanierungsbedürftigen Gebäuden gehören jedoch viele Schulhäuser und Kindergärten. Dies stellt die Gemeinde vor die Herausforderung, die Gebäude bei laufendem Betrieb zu sanieren. Zurzeit ist geplant, mit der Sanierung des Schulhaus Blumenfeld im Jahr 2025 zu beginnen. Die Sanierung des letzten Gebäudes, das Unterfeld Schulhaus, würde dann aber erst 2039 abgeschlossen sein. Somit werden parallellaufende Sanierungsprojekte bei Schulhäusern und Kindergärten in Betracht gezogen, während bei anderen gemeindeeigenen Liegenschaften aus Kostengründen darauf verzichtet wird.